Quelle fiscalité pour les revenus générés par la location d’un bien immobilier via Airbnb en Belgique ?

La location d’un logement par l’intermédiaire d’Airbnb soulève plusieurs questions fiscales pour les propriétaires belges. La législation distingue la nature des revenus perçus, la qualification éventuelle de l’activité et l’assujettissement ou non à la TVA.
L’objectif est de comprendre comment ces locations sont imposées et dans quels cas elles peuvent être considérées comme une activité professionnelle.

1. Revenus immobiliers et meubles mis à disposition

Lorsqu’un logement est loué à des particuliers pour un usage strictement privé, la fiscalité distingue généralement deux composantes :

a. La partie immobilière

Elle correspond à la mise à disposition du bâtiment. Dans ce cas, l’imposition se fonde sur le revenu cadastral, adapté selon les règles applicables aux locations privées.
Cette partie constitue le socle fiscal principal pour les locations Airbnb lorsqu’aucune activité professionnelle n’est identifiée.

b. La partie mobilière

Si le bien est loué meublé, une part du loyer est considérée comme un revenu mobilier.
En l’absence de ventilation précise dans le contrat, l’administration applique un pourcentage forfaitaire de 40 % pour déterminer la part relative aux meubles.
Cette répartition ne modifie pas la nature globale du revenu, qui reste ancré soit dans la catégorie immobilière, soit mobilière selon sa nature propre.

2. Services accessoires et éventuelle taxation distincte

La location meublée peut être accompagnée de services supplémentaires. Leur traitement fiscal varie selon leur importance et leur mode de facturation.

Services considérés comme accessoires

Certains services, lorsqu’ils restent limités et accessoires, ne modifient pas la qualification des loyers. Il s’agit notamment de :

• la remise des clés ;

• l’entretien ponctuel ;

• l’accueil minimal du locataire.

Ces prestations sont généralement perçues comme indissociables de la location.

Services facturés séparément

Lorsque des prestations sont clairement individualisées et facturées de manière distincte — par exemple la fourniture de linge ou le nettoyage — les montants correspondants peuvent être imposés séparément, en dehors des revenus immobiliers ou mobiliers.

3. TVA sur les locations meublées de courte durée

Depuis juillet 2022, la location meublée de courte durée peut être soumise à la TVA lorsque le bailleur offre certains services assimilés au secteur hôtelier, tels que :

• la mise à disposition de linge de maison ;

• des services réguliers de nettoyage ;

• des prestations qui vont au-delà d’une simple location passive.

Dans cette configuration, la location peut être soumise à un taux réduit.
Il convient toutefois de souligner que l’application de la TVA ne modifie pas automatiquement la qualification du revenu dans l’impôt des personnes physiques, ces deux domaines répondant à des logiques distinctes.

4. Quand l’activité devient-elle professionnelle ?

Une location occasionnelle n’a pas les mêmes conséquences qu’une activité organisée et répétée.
L’administration fiscale examine plusieurs critères pour déterminer si l’activité dépasse la simple gestion du patrimoine privé :

• régularité et fréquence des locations ;

• organisation mise en place ;

• importance des revenus ;

• liens éventuels avec une activité principale.

Si ces éléments révèlent une activité exercée de manière continue et organisée, les revenus peuvent être requalifiés en revenus professionnels, impliquant une taxation beaucoup plus lourde et des obligations comptables spécifiques.

Conclusion

La fiscalité des locations via Airbnb repose sur une analyse concrète de la situation du bailleur : nature du contrat, importance des services fournis, fréquence des locations et organisation déployée.
Dans la majorité des cas où un logement est loué ponctuellement à des particuliers sans services assimilables à ceux du secteur hôtelier, les revenus sont ventilés entre partie immobilière et mobilière, sans basculer dans la catégorie professionnelle ni imposer l’application systématique de la TVA.

Cette matière exige cependant une appréciation au cas par cas afin d’assurer une conformité complète aux règles fiscales belges.